La loi de finance 2025 a dans son article 24 modifié le régime du LMNP : désormais, les amortissements pratiqués sur un bien loué en LMNP seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable en cas de revente.
Il est vrai que jusqu’à ce jour le régime du LMNP paraissait comme un OVNI dans le monde de l’immobilier, son régime fiscal étant particulièrement attractif :
- Pas ou peu de fiscalité sur les loyers grâce à l’amortissement du bien,
- Pas ou peu d’impôt de plus-value en cas de revente.
A noter au préalable que ne sont pas concernés par cette loi les investissements en LMNP pour les résidences étudiantes ou dans les Ehpad.
Néanmoins, nous déconseillons ce type d’investissement, pour les raisons suivantes :
- Rentabilité faible car achat dans le neuf,
- Le bien est géré par un « gestionnaire », qui se charge de la sous-location aux résidents. Il vous ait donc promis un loyer, sans que vous deviez vous occuper de trouver des locataires, et que votre logement soit loué ou pas. Mais combien de gestionnaires ont imposé une baisse de loyers aux investisseurs, faute de quoi ils déposaient le bilan. Et un bien en résidence gérée, avec un gestionnaire en faillite, est invendable,
- La revente de ce type de bien est compliquée et se fait à prix cassé. Il suffit d’aller voir les sites spécialisés dans le marché secondaire du LMNP. Pour les biens en EHPAD, c’est encore pire : qui souhaite se porter acquéreur d’une cellule dans une EHPAD, sans avantage fiscal de défiscalisation, et dans un bâtiment qui ne répond plus aux normes très changeantes de ce type de logement ?
Notre conseil est d’acheter un bien en LMNP en centre-ville, bien placé, dans lequel vous pourrez loger un enfant étudiant le cas échéant, et qui est très liquide en cas de revente.
Ce type d’investissement en LMNP reste très intéressant pour les raisons suivantes :
- Les amortissements restent déductibles des loyers. Cela permet d’avoir une fiscalité très faible, voire inexistante sur les loyers,
- L’impact de la réforme est limité par les abattements pour durée de détention. Pour rappel, l’impôt de plus-value des particuliers est composé :
- De l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, exonéré au bout de 22 ans,
- Des prélèvements sociaux au taux de 17.2 %, exonérés au bout de 30 ans.
Ainsi, les investisseurs qui revendront un bien au bout de 20 ans, devront certes réintégrer les amortissements, mais bénéficieront d’un abattement pour durée de détention important.
Et s’ils conservent le bien pendant 30 ans, ils conservent, en l’état actuel de la loi, une exonération de l’impôt de plus-value.
Et, pour beaucoup d’investisseurs, il vaut mieux payer un impôt sur la plus-value, au taux de 19 % + 17.2 %, qu’un impôt sur les loyers au taux de 30 %, ou 41 % ou 45 % + 17.2 %.
Des décrets d’application doivent paraître sur la mise en œuvre de cette mesure.
Enfin, cette réforme accentue encore la nécessité de l’étude des différentes modalités d’acquisition : Faut il acheter le bien en nom propre ? Par le biais d’une SCI à l’IS ? Par le biais d’une SARL de famille ?
Cela dépendra notamment :
- Du ratio de travaux envisagé dans le logement,
- De la durée de conservation envisagé du bien – la stratégie pourra être différente si le projet est de le revendre dans 10 ans, ou de le conserver pendant 30 ans,
- D’un éventuel projet de transmission aux enfants – dans ce cas, l’achat par une structure sociétaire présente souvent des avantages.
