Qu'est-ce que
La loi Denormandie
La loi Denormandie est un dispositif fiscal destiné à encourager
l’investissement locatif dans l’immobilier ancien à rénover, situé dans des villes éligibles
(notamment celles du programme Action Cœur de Ville).
L’investisseur achète un logement ancien et réalise des travaux représentant au minimum 25 % du coût total de l’opération. Après rénovation, le bien est loué non meublé en résidence principale, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, pour une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans.
En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien et le montant des travaux, pouvant atteindre 21 %, répartie sur la durée de l’engagement locatif.
Le dispositif vise à rénover le parc immobilier ancien, améliorer la performance énergétique des logements et redynamiser les centres-villes, tout en offrant aux investisseurs un cadre fiscal attractif et sécurisé.
Pourquoi investir
en loi Denormandie
La loi Denormandie est aujourd’hui l’un des dispositifs fiscaux les plus pertinents pour investir dans l’immobilier locatif, tout en participant activement à la revitalisation des centres-villes
Résident fiscalen Espagne
revenus locatifsd'un bien situé en France
Objet : synthèse du traitement fiscal France / Espagne des revenus issus d’un immeuble situé en France lorsque le contribuable est résident fiscal en Espagne.
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Un avantage fiscal puissant
La loi Denormandie permet une RÉDUCTION D’IMPÔT ATTRACTIVE
POURCENTAGE DU MONTANT DE L’OPÉRATION SELON LE NOMBRE D’ANNÉES D’ENGAGEMENT.
- 12 % pour 6 ans
- 18 % pour 9 ans
- 21 % pour 12 ans
Résultat :
un levier fiscal parmi les plus efficaces pour réduire la pression fiscale tout en se constituant un patrimoine.
APRÈS RÉNOVATION, LE BIEN BÉNÉFICIE DE :
UNE VALORISATION IMMÉDIATE GRÂCE AUX TRAVAUX
UNE MEILLEURE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE,
UN POSITIONNEMENT PREMIUM DANS SON QUARTIER.
Résultat :
Cela favorise une revente facilitée et plus rentable.
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Un investissement dans l’ancien avec un fort potentiel de valorisation
Contrairement aux programmes neufs traditionnels, la loi Denormandie cible des biens SITUÉS DANS LES COEURS DE VILLES historiques, avec du charme, un attrait patrimonial et une forte demande locative.
Hypothèses communes
utilisées pour les tableaux
-
Propriétaire : personne physique, résident fiscal espagnol ; immeuble situé en France.
-
Affiliation sécurité sociale en Espagne (non-résident UE).
-
Location meublée :
meublé longue durée
(hors meublé de tourisme).
Voici deux hypothèses :
Une première hypothèse
où votre bien immobilier génère des revenus nets de 10.000 € par an.
A noter dans cette hypothèse que les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale bénéficient d’un taux réduit des prélèvements sociaux à 7.5% (contre 17.2% normalement).
Une deuxième hypothèse
où votre bien immobilier génère de revenus nets de 0 €.
FIDELIS parvient à ce résultat grâce à plusieurs régimes fiscaux : le déficit foncier, le LMNP ou l’achat en SCI IS.
A/ France
taux minimum d’imposition du non-résident
De 20%(et 30% au-delà de 29.000 € de revenus français nets imposables), sauf option pour le « taux moyen » si plus favorable.
Affiliation sécurité sociale en Espagne (non-résident UE).
Ainsi, pour un résultat net imposable en France de 10 000 €, l’IR non-résident est de 2 000 €
(10 000 × 20%).
B/ Espagne
élimination de la double imposition(principe).
En tant que résident fiscal espagnol, le contribuable déclare en Espagne ses revenus mondiaux (IRPF).
L’Espagne élimine la double imposition par un crédit d’impôt pour l’impôt effectivement payé en France, plafonné à l’impôt espagnol correspondant à ce revenu.
A) Hypothèse 1 :résultat net imposable en France = 10 000 €
| Mode | Base FR | IR FR (min) | Prélèv. sociaux FR | Espagne (IRPF) | Commentaire |
|---|---|---|---|---|---|
| Location nue (direct) | 10 000 € | 2 000 € | Selon situation UE/assurance (souvent 7,5% si affilié UE) | Déclaration + crédit d’impôt (plafonné) | Crédit limité à l’impôt IRPF correspondant. |
| Location meublée (LMNP) | 10 000 € | 2 000 € (si base taxable FR = 10 000 €) | Selon situation UE/assurance (souvent 7,5% si affilié UE) | Déclaration + crédit d’impôt (plafonné) | |
| SCI à l’IS + dividendes | Dividendes 10 000 € | — (IS au niveau société) | — | Dividendes imposés + crédit sur retenue FR | Empilement : IS puis fiscalité des dividendes ; retenue FR plafonnée par la convention (cas général 15%). |
B) Hypothèse 2 :résultat net imposable en France = 0 € (et SCI IS : absence de distribution)
| Mode | France (impôt) | Espagne (IRPF) | Crédit d’impôt ES |
|---|---|---|---|
| Location nue (direct) | 0 € si base imposable FR = 0 | Base ES selon règles IRPF | 0 € si impôt FR = 0 |
| Location meublée (LMNP réel) | 0 € si base imposable FR = 0 | Base ES selon règles IRPF | 0 € si impôt FR = 0 |
| SCI à l’IS (sans distribution) | IS = 0 si résultat = 0 ; pas de retenue | Pas de dividendes | Sans objet |
Conclusion
Les loyers d’un bien situé en France restent imposables en France, même si le bailleur est résident fiscal espagnol. Mais un investissement en déficit foncier, LMNP ou SCI IS, permettra de n’avoir aucun impôt sur les loyers, ni en France ni en Espagne.
