Une bonne gestion de son patrimoine implique parfois un arbitrage d'un bien immobilier

Nous rencontrons régulièrement au cabinet des clients qui ont construit un beau patrimoine immobilier comprenant plusieurs biens.

Ces biens sont souvent de nature différente : appartement, maison, immeuble complet.
Ils sont également parfois détenus en nom propre ou en société.

Au fil du temps les charges bancaires déductibles liées à ces investissements diminuent. Par ailleurs l’essentiel des travaux a souvent été réalisé au début du projet, et ont été totalement amortis.

De sorte que les loyers supportent une fiscalité lourde qui grève fortement la rentabilité.

Une maison d’une valeur de 250.000 € générant un loyer de 1.000 € par mois, soit 12.000 € annuels.

Charges déductibles :

• Taxe foncière : 800 €
• Assurance : 150 €
• Gestion locative : 850 €
• Mise en location : 350 €
• Assurance loyer impayé : 240 €
• Travaux : 500 €
• Intérêts d’emprunt : 0
• Ensemble : 890 €

Montant imposable : 12.000 € – 2.890 € = 9.110 €

Si le contribuable est dans une tranche à 30%, ces loyers subiront une imposition de 9.110 € * (30% + 17.2%) = 4.300 €

Si le contribuable est dans une tranche à 41%, ces loyers subiront une imposition de 9.110 € * (41% + 17.2%) = 5.302 €

Cela représente entre 35% et 44 % des loyers perçus.

Il paraît opportun, dans cette situation, de vendre ce bien et de réinvestir le produit de la vente dans un nouvel achat immobilier, mais qui ne générera pas ou qui générera peu d’impôt sur les loyers.

Soit l’investisseur achète un bien identique. Ainsi, un investisseur qui vend une maison 250.000 € pourra racheter une maison à +/- 150.000 € et y réaliser 100.000 € de travaux.

Ces travaux présentent de nombreux avantages :

• L’investisseur aura dans son patrimoine un bien refait à neuf.
• Ce bien sera aux normes énergétiques actuelles,
• Ce bien sera plus attractif que l’ancien sur le marché locatif,
• Les travaux sont déductibles fiscalement. Ainsi, selon le régime fiscal du déficit foncier, les loyers de cette nouvelle maison ne seront pas imposés pendant 10 ans. L’économie est donc très importante.

Soit l’investisseur achète un bien plus important. Ainsi, il pourra utiliser tout ou partie des 250.000 € perçus pour acheter un bien plus important, de type immeuble de rapport. Ainsi, il pourra envisager l’achat d’un immeuble de +/- 500.000 € qui grâce à son apport de 250.000 € se financera tout seul.

Cette double opération de vente et de rachat lui permettra :

• De continuer de développer de manière considérable son patrimoine.
• D’optimiser la fiscalité sur ses revenus.

Avant la vente d’un bien immobilier, il faudra étudier l’impact d’un éventuel impôt de plus-value.

Également, pour le rachat d’un bien immobilier, il faudra étudier l’opportunité de réaliser cet investissement par le biais d’une société familiale ou en nom propre. Notre conseil chez FIDELIS est de diversifier la fiscalité liée aux investissements réalisés et les modalités d’acquisition : en nom propre ou en société. Cela donne notamment beaucoup de souplesse pour les projets futurs d’arbitrage ou de transmission.

Enfin, si pour des raisons sentimentales ou familiales, vous ne souhaitez pas vous séparer d’un bien immobilier dont les loyers supportent une fiscalité lourde, d’autres solutions d’optimisation peuvent être envisagées :

• L’acquisition d’un nouveau bien immobilier avec travaux,
• La vente ou l’apport du bien immobilier à une société de type SCI.

Ces solutions seront développées dans des futurs articles.