Investir en France depuis l’étranger : combien ça coûte vraiment chaque mois
Beaucoup d’expatriés repoussent leur projet d’investissement immobilier en France pour une raison précise : ils imaginent que cela suppose un effort financier lourd, difficile à assumer à distance. Dans les faits, un investissement locatif bien structuré coûte souvent bien moins qu’on ne le pense chaque mois. Prenons un cas réel pour le démontrer.
Le point de départ : une maison à Croix
Un cadre expatrié, installé en Europe depuis plusieurs années, souhaitait garder un ancrage patrimonial en France, préparer son retour et anticiper l’avenir de ses enfants. Il disposait de 40 000 € d’apport et n’avait pas encore de bien immobilier en France.
Nous avons monté pour lui l’acquisition d’une maison de ville à Croix, au cœur de la métropole lilloise. Prix d’acquisition de 135 000 €, travaux de rénovation complète de 95 000 €, pour un budget total de 255 440 € frais inclus. Le bien génère un loyer de 1 100 € par mois et l’opération est structurée en déficit foncier.
Le calcul mensuel réel
C’est ici que l’idée reçue s’effondre. Regardons ce qui entre et ce qui sort chaque mois.
Le loyer perçu s’élève à 1 100 €. En face, la mensualité de crédit est de 1 270 € sur 20 ans, pour un emprunt de 215 440 € en prêt non-résident. S’ajoutent les charges courantes : taxe foncière lissée à 45 €, assurance propriétaire non occupant à 18 €, mise en location et gestion à environ 54 €, assurance loyers impayés à 22 €.
Une fois tout additionné, l’effort d’épargne réel s’établit à 287 € par mois. Et surtout, l’impôt sur les loyers est de 0 €, grâce au déficit foncier qui neutralise fiscalement les revenus locatifs pendant toute la durée d’imputation.
287 € par mois. Soit moins de 10 € par jour pour se constituer un patrimoine immobilier de 255 000 € en France, essentiellement financé à crédit, dans un marché stable et recherché.
Pourquoi le déficit foncier change tout pour un expatrié
Un non-résident fiscal reste imposable en France sur ses revenus fonciers français. Sans dispositif, ces loyers viendraient s’ajouter à sa base imposable et générer un impôt, réduisant d’autant le rendement de l’opération.
Le déficit foncier inverse la logique. Les travaux de rénovation, ici 95 000 €, s’imputent à 100 % sur les revenus fonciers français, neutralisant l’impôt sur les loyers pendant toute la durée d’imputation. Le solde non utilisé reste reportable jusqu’à 10 ans. Résultat : l’expatrié perçoit ses loyers sans fiscalité française pendant dix ans, ce qui améliore mécaniquement son cash-flow et réduit son effort mensuel.
Un projet entièrement pilotable à distance
L’autre frein classique, c’est la gestion à distance. Comment acheter, rénover et louer un bien quand on vit à l’étranger ? C’est précisément ce que nous avons construit. Le client n’a eu à se déplacer à aucun moment.
Notre méthode couvre le cadrage patrimonial et fiscal, la chasse du bien avec visites virtuelles, le financement via notre réseau de banques habituées aux dossiers non-résidents, l’acquisition et le pilotage des travaux en interne, puis la gestion locative complète avec suivi fiscal annuel. L’expatrié garde le pilotage de sa stratégie, nous sécurisons l’exécution sur place.
En près de 9 ans et plus de 650 projets livrés, dont 30 % pour des clients expatriés dans plus de 30 pays, nous avons appris une chose simple : investir en France depuis l’étranger n’est pas une question de moyens hors normes, mais de structuration. Bien montée, une opération demande un effort mensuel modeste pour un patrimoine considérable.
Si vous êtes expatrié ou si vous conseillez un expatrié, nous pouvons produire une simulation personnalisée sur la base de votre situation.
Vous pouvez également découvrir notre guide “Investir en métropole lilloise depuis l’étranger” sur https://lille-investissement-locatif.com/livres-blancs/
Si la fiche soulève des questions, ou si vous souhaitez voir comment le déficit foncier s’applique à votre situation, nous serions ravis d’en échanger 15 minutes : https://calendly.com/jylootvoet-fidelis-patrimoine/15min
