Pourquoi investir dans l'ancien et avec des travaux ?

L’investissement dans l’ancien présente de réels avantages. Et si le bien nécessite des travaux, il peut s’agir d’une véritable aubaine fiscale. Découvrez comment créer du déficit foncier dans l’ancien pour profiter d’avantages fiscaux et réduire votre imposition.

Si l’achat d’une construction neuve permet de profiter de la loi Pinel, ce dispositif fiscal est aujourd’hui de moins en moins avantageux. Les prix d’achat sont très élevés du fait des nouvelles contraintes de construction et des coûts des matériaux. Par ailleurs, l’avantage fiscal lié à la loi Pinel a fortement baissé. 

En investissant dans l’ancien, vous bénéficiez d’un plus large choix de biens. Notamment vous pouvez investir en plein centre ville, là où il n’y a pas, sauf exception, de programmes neufs. Vous pouvez trouver sur mesure la pépite qui vous correspond : certains souhaiterons des poutres, d’autres une hauteur de plafond, d’autres un emplacement au pied de la catho, certains un duplex.

Également, il ne faudra pas attendre plusieurs années avant la livraison du bien. Vous pourrez y loger votre enfant ou le louer dès la signature notaire, ou dès réalisation des travaux nécessaires.

Enfin, les prix d’achats sont sensiblement moins élevés que dans le neuf. L’investissement dans l’ancien peut générer d’importantes réduction d’impôt lorsque des travaux doivent être réalisés.

Mais investir dans l’ancien est aussi une excellente occasion de réduire vos impôts grâce au déficit foncier. Fidelis Patrimoine, vous accompagne dans la défiscalisation de vos biens immobiliers.  

Lorsque vous êtes propriétaire bailleur, si vous choisissez le régime réel d’imposition, il est possible de déduire un certain nombre de charge de vos revenus fonciers :

• Les frais de gestion de votre investissement locatif. 
• Les intérêts de votre crédit immobilier. 
• Le montant des cotisations d’assurance : assurance PNO, propriétaire non occupant, assurance loyers impayés, assurance emprunteur…
• Certains impôts comme la taxe foncière.
• Le montant des travaux de rénovation, d’amélioration et d’entretien.

Est-il possible de bénéficier du déficit foncier en choisissant le régime micro foncier ?

Non, seul le régime réel vous permet de déduire les charges de vos revenus locatifs. 

Le régime micro foncier offre d’autres avantages, à savoir un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs ou de 50 % pour un meublé.

Lorsque les charges sont plus importantes que les revenus fonciers, vous créez du déficit foncier. 

Ce déficit foncier permet une réduction d’impôt à trois niveau :

A – Réduction d’impôt sur le revenu

L’année où sont réalisés les travaux, vous pouvez déduire 10.700 € de vos salaires. Ainsi, si vous êtes dans la  tranche d’impôt à 30%, cela vous génère une réduction d’impôt sur le revenu de 3210 € l’année des travaux. Si les travaux sont réalisés à cheval sur deux années de suite, vous pouvez bénéficier de cette réduction d’impôt deux années de suite.

Bon à savoir : montant doublé du déficit foncier pour les passoires thermiques

Pour engager les propriétaires à rénover ce type de biens, l’État a instauré un nouveau dispositif en vigueur depuis 2023. 

Le propriétaire bailleur doit justifier de travaux de rénovation énergétique et faire passer son logement en classe A, B, C ou D. 

Le montant du déficit foncier est alors relevé à 21 400 €. 

Ainsi, dans cette hypothèse la réduction d’impôt s’élève à 6420 € l’année des travaux.

B – Il est possible de déduire, chaque année, pendant 10 ans, les travaux sur les loyers de votre bien. Ainsi vous pouvez encaisser jusqu’à 10 ans de loyers non imposés, selon la rentabilité du bien et le montant des travaux réalisés.

C – Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien loué en location nue, les travaux réalisés sur votre nouvel investissement loué en nu s’imputent également sur les loyers du bien loué en nu que vous détenez déjà. Dans la mesure où les loyers sont taxés à votre tranche marginale d’imposition et à la CSG CRDS, l’économie d’impôt est très importante. Par exemple, 15.000 € de loyers annuels génèrent 10.000 € imposables après déduction des charges. Ces 10.000 € génèrent  (30% + 17.2%) = 4720 € d’impôt par an. 

Une belle opération de déficit foncier peut vous permettre d’économiser ces € d’impôt pendant 10 ans, soit 47200 € d’impôt.

Enfin, une fois l’enveloppe travaux absorbée, il peut être opportun de basculer la location en location meublée, lorsque la typologie du bien le permet.

Vous souhaitez optimiser votre patrimoine existant, le développer  en optimisant la fiscalité ? FIDELIS Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet.