Depuis plusieurs années, l’accès au crédit immobilier est devenu un véritable parcours du combattant pour de nombreux ménages et investisseurs. Alors que le marché immobilier peine encore à retrouver son dynamisme d’avant 2022, plusieurs acteurs professionnels appellent aujourd’hui à une évolution des règles de financement.
La récente nomination d’Emmanuel Moulin à la tête de la Banque de France pourrait-elle marquer un tournant ?
Afin de limiter les risques de surendettement, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a progressivement imposé des règles strictes aux établissements bancaires :
– un taux d’endettement maximal de 35 % ;
– une durée de prêt généralement limitée à 25 ans ;
– un encadrement très strict des dérogations accordées par les banques.
Si ces mesures avaient pour objectif de sécuriser le système bancaire et de protéger les emprunteurs, elles ont également eu des effets collatéraux importants.
De nombreux ménages disposant pourtant de revenus confortables et d’une bonne capacité d’épargne se sont vu refuser leur financement. Les investisseurs immobiliers ont également été particulièrement impactés, notamment lorsque les revenus locatifs futurs n’étaient pas suffisamment pris en compte dans l’analyse bancaire.
Résultat : la production de crédits immobiliers reste encore aujourd’hui inférieure aux niveaux observés avant la crise du marché immobilier.
Les organisations professionnelles du secteur, notamment la CNCEF Crédit et la CNCEF Immobilier, estiment qu’il est temps de faire évoluer certaines règles devenues trop rigides.
Parmi les pistes évoquées figure notamment le retour de la notion de « reste à vivre ».
Cette approche consiste à ne plus analyser uniquement le pourcentage d’endettement d’un ménage, mais également les revenus qui lui restent une fois toutes ses charges payées.
Parmi les pistes évoquées figure notamment le retour de la notion de "reste à vivre".
Prenons un exemple simple :
Un foyer percevant 8 000 € de revenus mensuels avec un taux d’endettement de 38 % dispose souvent d’une situation financière plus confortable qu’un ménage gagnant 2 500 € avec un taux d’endettement de 30 %.
Pourtant, dans le système actuel, le premier dossier peut être refusé malgré une capacité de remboursement réelle largement suffisante.
Le retour du reste à vivre permettrait donc d’apporter davantage de bon sens dans l’analyse des dossiers.
Les investisseurs immobiliers sont particulièrement concernés par cette réflexion.
Aujourd’hui, les revenus locatifs sont souvent intégrés de manière partielle dans les calculs bancaires, ce qui réduit artificiellement la capacité d’emprunt de nombreux investisseurs.
Les professionnels du secteur plaident ainsi pour le rétablissement du calcul différentiel de l’endettement.
Cette méthode consiste à prendre en compte à la fois les mensualités du crédit immobilier et les loyers générés par le bien financé.
Elle reflète beaucoup plus fidèlement la réalité économique d’un investissement locatif et permet d’évaluer plus justement la solvabilité de l’emprunteur.
Pour de nombreux investisseurs, cette évolution pourrait faciliter la constitution ou le développement d’un patrimoine immobilier.
Autre sujet régulièrement évoqué : le mode de calcul du taux d’usure.
Lorsque les taux d’intérêt remontent rapidement, un décalage peut apparaître entre les conditions de marché et le plafond réglementaire applicable aux prêts immobiliers.
Dans ce contexte, certains dossiers pourtant parfaitement solvables peuvent être refusés pour des raisons purement techniques.
La mensualisation du calcul du taux d’usure, déjà expérimentée par le passé, est à nouveau évoquée comme une solution permettant d’améliorer la fluidité du marché du crédit.
Même si aucune réforme n’est encore actée à ce stade, les débats actuellement engagés témoignent d’une prise de conscience croissante des difficultés rencontrées par les ménages et les investisseurs.
