LMNP géré ou non géré : les deux réalités que tout CGP devrait connaître avant de conseiller ses clients
(Retrouvez en fin d’article un tableau comparatif complet des deux régimes, qui résume les différences clés entre LMNP géré et LMNP non géré sur les critères qui comptent vraiment pour vos clients.)
On nous parle souvent du LMNP comme s’il n’en existait qu’un seul. En réalité, il y en a deux. Et pour vos clients, le choix entre les deux change tout.
La semaine dernière, un CGP nous appelait pour un de ses clients.
L’investisseur avait acheté il y a quelques années un studio en résidence services (LMNP géré) qu’on lui avait vendu comme un placement « tranquille ». Le gestionnaire vient de renégocier le bail à la baisse, le loyer a chuté, et le client découvre qu’il ne peut rien faire.
Le client a souhaité mettre en vente le bien. Mais il a constaté que le marché secondaire du LMNP géré est très décoté par rapport au prix d’achat.
Le CGP, lui, se retrouve à gérer une frustration forte de son client, lequel ne lui fera pas par ailleurs la meilleure publicité autour de lui.
C’est tout le problème du LMNP géré.
Mais il existe le LMNP non géré, vers lequel se tournent désormais les CGP.
Votre client achète un appartement classique, dans l’ancien, en plein centre-ville. Il le meuble, il le loue, il garde la main.
Concrètement, ça change quatre choses :
L’emplacement. En non géré, on achète où il faut acheter : de bons emplacement en centre ville. Là où la demande locative est forte et où la valeur tient sur la durée. Les LMNP gérés, eux, sont presque toujours en périphérie, là où le promoteur a trouvé du foncier neuf à un prix qui rentre dans son bilan.
La rentabilité. Non seulement l’emplacement est bien meilleur, mais le prix de revient du LMNP non géré dans l’ancien est moins élevé. Egalement, les loyers perçus sont plus élevés, et il n’y a pas de gestionnaire à payer. Le rendement est donc mécaniquement bien plus important.
La liberté. Votre client veut augmenter le loyer ? Le faire passer en location nue ? Y loger son enfant pendant ses études ? Le revendre comme résidence principale plutôt qu’à un investisseur ? Il peut. En LMNP géré, aucune de ces options n’est possible, ce qui limite considérablement votre marge de pilotage patrimonial dans le temps.
La revente.
Un appartement classique, en ville, se revend à n’importe qui. Un LMNP géré ne se revend qu’à un autre investisseur et souvent avec une décote, parce que le marché secondaire est étroit et que la valeur dépend de la santé du gestionnaire.
Il s’agit de biens avec de beaux emplacements, donc très liquides.
Enfin, grâce aux travaux qui auront été réalisés et à l’inflation, l’appartement acquis en LMNP non géré se revendra plus cher qu’à l’achat, alors qu’un LMNP acquis en LMNP géré subira une forte décôte.
Sur le plan fiscal, en revanche, les deux régimes offrent le même avantage majeur : grâce à l’amortissement comptable du bien et du mobilier, les loyers de votre client peuvent être sur de nombreuses années.
Certes à la revente la plus-value pourra générée une légère taxation, mais celle-ci restera raisonnable, et sans commune mesure avec la perte subie par un bien acquis neuf dans une résidence. A noter également que ces biens continuent de bénéficier de l’abattement pour durée de détention et d’une exonération totale au bout de 30 ans.
Tableau récapitulatif des différences
C’est pour cette raison que chez Fidelis Patrimoine, depuis 2017, nous ne faisons que du LMNP non géré. 650 projets livrés en métropole lilloise, avec de beaux emplacements sourcés en hyper-centre, rénovés par nos équipes et gérés en interne avec assurance loyers impayés. Vous restez l’interlocuteur patrimonial de votre client, nous sécurisons l’exécution.
Nous réalisons des investissements en LMNP non géré de type Studio, T2, T3 ou immeubles de rapport, de 150.000 € à 1.500.000 €
Si vous avez un client qui réfléchit à un LMNP, ou un client déjà engagé en gestion qui s’interroge, on peut en parler 15 minutes : https://calendly.com/jylootvoet-fidelis-patrimoine/15min
Nous pouvons également vous envoyer des exemples de réalisations.
