Qu'est-ce que
Le Déficit foncier ?
La loi Denormandie est un dispositif fiscal destiné à encourager
l’investissement locatif dans l’immobilier ancien à rénover, situé dans des villes éligibles
(notamment celles du programme Action Cœur de Ville).
L’investisseur achète un logement ancien et réalise des travaux représentant au minimum 25 % du coût total de l’opération. Après rénovation, le bien est loué non meublé en résidence principale, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, pour une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans.
En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien et le montant des travaux, pouvant atteindre 21 %, répartie sur la durée de l’engagement locatif.
Le dispositif vise à rénover le parc immobilier ancien, améliorer la performance énergétique des logements et redynamiser les centres-villes, tout en offrant aux investisseurs un cadre fiscal attractif et sécurisé.
Qu'est-ce que
le déficit foncier ?
Un principe simple
Lorsque les charges (travaux, taxes, intérêts d’emprunt…) dépassent les loyers perçus, le déficit généré peut être imputé sur le revenu imposable du foyer et sur les loyers d’autres biens.
Un avantage fiscal immédiat
Jusqu’à 10 700 € par an peuvent être déduits du revenu global.L’excédent est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat : une baisse immédiate de l’impôt sans plafonnement global des niches fiscales.
Un outil de valorisation patrimoniale
Le déficit foncier permet de : Financer des travaux de rénovation avec l’aide de vos impôts, améliorer la qualité du bien et sa valeur
, Optimiser la rentabilité nette
de l’investissement.
Pour qui ?
Ce dispositif s’adresse principalement aux contribuables souhaitant investir dans l’immobilier ancien et adopter une stratégie patrimoniale durable, et à ceux ayant déjà des revenus fonciers.
En résumé
Réduction d’impôtRénovation et valorisation du patrimoineRevenus locatifs optimisés
Le déficit foncier est une solution efficace pour payer moins d’impôt tout en construisant un patrimoine de qualité.
Pourquoi investir
en déficit foncier ?
Le déficit foncier est l’un des dispositifs fiscaux les plus efficaces et sécurisés pour réduire fortement son imposition tout en valorisant un patrimoine immobilier ancien.
Il s’adresse en priorité aux investisseurs déjà imposés, notamment en revenus fonciers, ou à ceux souhaitant se créer un patrimoine immobilier non imposé.
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Un levier fiscal direct et puissant
Les travaux génèrent UN DÉFICIT QUI RÉDUIT IMMÉDIATEMENT L’IMPÔT SUR LE REVENU, et non uniquement la fiscalité immobilière.
Le déficit foncier permet de déduire jusqu’à 10 700 € du revenu global l’année des travaux, hors plafonnement des niches fiscales.
Les travaux génèrent un déficit qui réduit immédiatement l’impôt sur le revenu et non uniquement la fiscalité immobilière.
Le déficit foncier permet de gommer les revenus fonciers existants,jusqu’à 10 ans, supprimant à la fois : l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux.
L’économie d’impôt cumulée peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Exemple :
vous avez
10.000 € de revenus fonciers annuels :
Impôt du : 4.720 € par an,
soit une économie d’impôt possible de 47.200 €
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Idéal pour les propriétaires déjà taxés en revenus fonciers
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Un double avantage : fiscalité et patrimoine
Les travaux financés : Augmentent la valeur du bien,
Améliorent sa performance énergétique,
Sécurisent sa location et sa rentabilité.
Résultat :
On réduit ses impôts tout en créant de la valeur patrimoniale.
Dispositif ancien et éprouvé, le déficit foncier est :
non plafonné au titre des niches fiscales,
simple à mettre en œuvre,
fiable et pérenne dans le temps.
il convient particulièrement aux contribuables cherchant à se créer un patrimoine non imposé, ou aux contribuables ayant déjà des revenus locatifs.
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Une solution stable et sans contrainte
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Une liberté totale d’investissement
Contrairement à d’autres dispositifs :
Aucune contrainte géographique,
Aucune condition de ressources des locataires.
Seule obligation : louer le bien pendant 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global
Le déficit foncier est un outil clé pour :
Financer les rénovations énergétiques,
Remettre les biens aux normes,
Pérenniser les revenus locatifs.
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Une réponse aux enjeux énergétiques
En résumé
Réduction d’impôt immédiateHors plafonnement des niches fiscalesForte valorisation du patrimoineLiberté locative totaleSolution idéale pour l’immobilier ancien
Le déficit foncier est aujourd’hui l’un des meilleurs outils pour payer moins d’impôt, rénover intelligemment et construire un patrimoine rentable et durable.
L'investissement
en déficit foncier avec FIDELIS ?
FIDELIS spécialiste de l’investissement immobilier
dans l’ancien avec 650 lots livrés depuis 2017
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AVANTAGES :
Meilleure rentabilité, Livraison rapide : 6 mois donc défiscalisation imédiate, gestion locative
Les étapes
de votre investissement
Exemplesd'investissement foncier avec Fidelis
Une maison
Une maison
225 000€
Tourcoing, rue Dampière
Montant à financer
Total à financer : 222 300€
Prix : 90 000€
Frais de notaire : 11 900€
Travaux : 112 000€
Ingénérie FIDELIS : 9 900€
Frais de banque : 2 500€
Réduction d’impôt : 3 200€ l’année des travaux
Réduction d’impôts sur revenus fonciers existants : 28 320€
Montage financier / Mensualité avec apport de 23 000€
Total à financer : 222 300€
Apport : 23 000€
À emprunter : 191 300€
Mensualités estimées sur 20 ans : 1 180€
Détail des flux sur 9 ans
Loyer moyen perçu sur 9 ans : 900€
+ réduction d’impôt sur loyers existants* : +236€
Mensualité prêt : 1 180€
Taxe foncière : 45€
Assurance P.N.O : 13€
Mise en location / état des lieux : 31€
Gestion locative : 65€
Assurance loyer impayé : 18€
Effort d’épargne mensuel moyen de : 216€
*Hypothèse 6 000 € revenus foinciers et TMI à 30%
Une maison
Une maison
270 000€
CROIX, rue de l'amiral Courbet
Montant à financer
Total à financer : 268 860€
Prix : 140 000€
Frais de notaire : 11 900€
Travaux : 95 000€
Ingénérie FIDELIS : 11 760€
Frais de banque : 2 500€
Réduction d’impôt : 3 210€ l’année des travaux
Réduction d’impôts sur revenus fonciers existants : 28 320€
Montage financier / Mensualité avec apport de 30 000€
Total à financer : 260 860€
Apport : 30 000€
À emprunter : 238 860€
Mensualités estimées sur 20 ans : 1 400€
Détail des flux sur 9 ans
Loyer moyen perçu sur 9 ans : 1 050€
+ réduction d’impôt : +251€
Mensualité prêt : 1 400€
Taxe foncière : 45€
Assurance P.N.O : 12€
Mise en location / état des lieux : 32€
Gestion locative : 75€
Assurance loyer impayé : 21€
Impôt sur le loyer : 27€
Effort d’épargne mensuel moyen de : 311€
