Il est d’actualité de penser que la hausse des prix de l’immobilier est dû à la baisse des taux de crédit immobilier (notamment des taux d’intérêt).  Si l’on suit cette logique, l’augmentation de ces taux devrait faire chuter les prix. En novembre 2021, ces taux ont augmenté et une crainte s’est installée sur la perte de valeur des biens immobiliers. Crainte qui n’a pas lui d’être sur le long terme.

Introduisons ce raisonnement avec la valorisation « financière » : une des manières d’estimer la valeur d’un bien immobilier en essayant d’anticiper la dynamique de valorisation du bien dans le temps. La valeur actuelle de ce dernier est ainsi égale à la somme des loyers (net de charges) que le propriétaire va percevoir pendant toute la vie de l’immeuble.

Valeur actuelle du bien =

Loyer annuel/ Tx rendement exigé pour investir – Tx croissance loyer

Ici, le taux de rendement exigé pour investir se détermine avec le taux d’emprunt sans risque (taux d’emprunt d’état, influencé par l’inflation) additionné à la prime de risque (pour rémunérer le risque de l’investissement, qui est fixe).

Sur le court terme, l’augmentation des taux d’intérêt va influencer la valeur du bien puisque l’inflation n’aura pas régulé le marché de la pierre.

En revanche sur le long terme, il convient d’introduire la notion d’actualisation fonction du risque de l’investissement. Cette dernière consiste à essayer de déterminer la valeur actuelle d’un flux futur. Par exemple si le taux d’un investissement est de 5 %, il revient identique de recevoir 1000 € aujourd’hui et 1050 € dans 1 an. Dans ce sens, l’inflation va compenser l’augmentation des taux d’intérêt, qui plus est avec le taux d’indexation du loyer (revalorisation des loyers perçus par le propriétaire).