Dans la gestion locative, la question du logement décent est centrale : tout propriétaire-bailleur a l’obligation de délivrer un bien répondant aux critères légaux. Mais qu’en est-il lorsque le locataire est lui-même à l’origine de la situation d’indécence ? Un arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 2025 (n° 23-18.664) pose une limite claire : le locataire ne peut invoquer l’indécence du logement si les désordres résultent de son propre comportement — refus de travaux, négligence d’entretien, ou non-respect de l’usage normal des lieux.
Des arguments majeurs pour les propriétaires :
Cette décision rééquilibre la responsabilité : l’indécence ne peut être retenue contre un bailleur qui a engagé les démarches de mise aux normes ou d’entretien, et se heurte aux entraves du locataire. En pratique, cela réduit le risque de contentieux abusif et protège la valeur patrimoniale de l’actif, tout en incitant à une gestion transparente et rigoureuse.
Les recommandations de gestion locative à mettre en place pour se prémunir :
- Diagnostic complet et archivage des preuves de conformité avant location.
- Bail précis, comportant des clauses sur l’entretien courant et l’accès pour travaux.
- État des lieux détaillé avec photos et guide d’usage remis au locataire.
- Suivi réactif et formalisé des demandes et interventions : toutes les propositions de travaux doivent être tracées ; en cas de refus du locataire, documenter précisément les faits.
- Visites de contrôle autorisées, avec rapport écrit et visuel des éventuelles dégradations.
- Recours rapide à la conciliation ou à la mise en demeure en cas de blocage, pour matérialiser la bonne foi du bailleur.
Pour mettre en œuvre toutes ces précautions et sécuriser la gestion de son patrimoine, le recours à un expert en gestion locative tel que Fidelis Immo est un atout décisif.
Fidelis offre un accompagnement global :
- Sélection du dossier locataire et rédaction de baux adaptés.
- Vérification et mise aux normes du bien.
- Suivi des réparations et travail avec des entreprises qualifiées.
- Gestion administrative, du suivi des échanges écrits à l’assistance en cas de litige.
- Assurance loyers impayés.
Avec Fidelis Immo, les investisseurs bénéficient de solutions clé en main et d’une gestion proactive, s’assurant de la conformité du bien et du juste équilibre des droits et devoirs de chaque partie. Cette approche professionnelle minimise les risques, optimise la rentabilité et protège l’intégrité patrimoniale de l’investisseur — même en cas de contentieux sur la décence : les preuves et process sont prêts, la tranquillité d’esprit aussi.
