Qu'est-ce que
La loi Denormandie
La loi Denormandie est un dispositif fiscal destiné à encourager
l’investissement locatif dans l’immobilier ancien à rénover, situé dans des villes éligibles
(notamment celles du programme Action Cœur de Ville).
L’investisseur achète un logement ancien et réalise des travaux représentant au minimum 25 % du coût total de l’opération. Après rénovation, le bien est loué non meublé en résidence principale, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, pour une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans.
En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien et le montant des travaux, pouvant atteindre 21 %, répartie sur la durée de l’engagement locatif.
Le dispositif vise à rénover le parc immobilier ancien, améliorer la performance énergétique des logements et redynamiser les centres-villes, tout en offrant aux investisseurs un cadre fiscal attractif et sécurisé.
Pourquoi investir
en loi Denormandie
La loi Denormandie est aujourd’hui l’un des dispositifs fiscaux les plus pertinents pour investir dans l’immobilier locatif, tout en participant activement à la revitalisation des centres-villes
1
Un avantage fiscal puissant
La loi Denormandie permet une RÉDUCTION D’IMPÔT ATTRACTIVE
POURCENTAGE DU MONTANT DE L’OPÉRATION SELON LE NOMBRE D’ANNÉES D’ENGAGEMENT.
– 12 % pour 6 ans
– 18 % pour 9 ans
– 21 % pour 12 ans
Résultat :
un levier fiscal parmi les plus efficaces pour réduire la pression fiscale tout en se constituant un patrimoine.
APRÈS RÉNOVATION, LE BIEN BÉNÉFICIE DE :
– UNE VALORISATION IMMÉDIATE GRÂCE AUX TRAVAUX
– UNE MEILLEURE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE,
– UN POSITIONNEMENT PREMIUM DANS SON QUARTIER.
Résultat :
Cela favorise une revente facilitée et plus rentable.
2
Un investissement dans l’ancien avec un fort potentiel de valorisation
Contrairement aux programmes neufs traditionnels, la loi Denormandie cible des biens SITUÉS DANS LES COEURS DE VILLES historiques, avec du charme, un attrait patrimonial et une forte demande locative.
3
Des villes sélectionnées pour leur attractivité et leur potentiel de rebond
Le dispositif se concentre sur plus de 200 villes éligibles, souvent intégrées au programme Action Cœur de Ville ou reconnues pour leur besoin de revitalisation.
CE SONT GÉNÉRALEMENT DES VILLES :
– Avec une démographie stable ou en croissance,
– Une activité économique dynamique,
– Des besoins locatifs importants,
– Et des PRIX ATTRACTIFS.
Résultat :
Cela crée le cadre idéal pour un investissement sécurisé et rentable.
CES TRAVAUX GARANTISSENT :
– Un logement rénové,
– Une performance énergétique améliorée
Résultat :
Un bien rénové se loue mieux, plus vite, et à un meilleur prix.
4
Des travaux obligatoires qui sécurisent le bien et son attractivité
La loi Denormandie impose au moins 25 % du montant total du projet en travaux
5
Un rendement souvent supérieur au neuf
Les prix d’achat dans l’ancien, même avec des travaux, restent bien plus accessibles que dans le neuf.
ASSOCIÉS À :
– Une demande forte en centre-ville,
– Et une fiscalité avantageuse,
– Les rendements nets supérieurs à ceux obtenus dans l’immobilier neuf.
Résultat :
C’est l’un des rares dispositifs où rendement, fiscalité et localisation sont alignés.
Conclusion : un dispositif complet et particulièrement pertinent
La loi Denormandie offre une stratégie d’investissement équilibrée, combinant :
Réduction d’impôt importante, potentiel de valorisation élevé, rendements attractifs, sécurisation grâce aux travaux, demande locative solide en centre-ville.
C’est aujourd’hui l’un des meilleurs compromis entre avantage fiscal, valorisation patrimoniale et impact urbain positif.
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Meilleure rentabilité, Livraison rapide : 6 mois donc défiscalisation imédiate, gestion locative
Villes éligibles
au Denormandie :
59
Tourcoing
Roubaix
Wattrelos
Armentières
Houplines
51
Aÿ Champagne
Bouzin
Châlon en Champagne
45
Beaugency
Châteauneuf sur Loire
La Ferté Saint Aubin
Jargeau
Gien
Meug sur Loire
Montargis
Pithiviers
34
Agde
Béziers
Lodève
Lunel
Sète
66
Perpignan
Prades
Thuir
Les étapes
de votre investissement
Exemplesd'investissement
Une maison
Montant à financer
Total à financer : 232 300€
Prix : 94 000€
Frais de notaire : 7 900€
Travaux : 118 000€
Ingénérie FIDELIS : 9 900€
Frais de banque : 2 500€
Réduction d’impôt : 4 500€ par an pendant 9 ans
Effort d’épargne mensuel moyen de : 239€ par mois
Montage financier / Mensualité avec apport de 20 000€
Total à financer : 232 300€
Apport : 20 000€
À emprunter : 212 300€
Mensualités estimées sur 20 ans : 1 230€
Détail des flux sur 9 ans
Loyer moyen perçu sur 9 ans : 875€
+ réduction d’impôt : +375€
Mensualité prêt : 1 230€
Taxe foncière : 45€
Assurance P.N.O : 13€
Mise en location / état des lieux : 31€
Gestion locative : 65€
Assurance loyer impayé : 18€
Impôt sur le loyer* : 87€
Effort d’épargne mensuel moyen de : 239€
*TMI 30% – impôt pouvant être supprimé par un investissement en déficit foncier ultérieur
Un appartement
Montant à financer
Total à financer : 139 200€
Prix : 74 200€
Frais de notaire : 7 200€
Travaux : 46 000€
Ingénérie FIDELIS : 8 700€
Frais de banque : 2 500€
Réduction d’impôt : 2 700€ par an pendant 9 ans
Effort d’épargne mensuel moyen de : 115€ par mois
Montage financier / Mensualité avec apport de 15 000€
Total à financer : 139 200€
Apport : 15 000€
À emprunter : 124 200€
Mensualités estimées sur 20 ans : 730€
Détail des flux sur 9 ans
Loyer moyen perçu sur 9 ans : 540€
+ réduction d’impôt : +225€
Mensualité prêt : 730€
Taxe foncière : 35€
Assurance P.N.O : 12€
Mise en location / état des lieux : 18€
Gestion locative : 39€
Assurance loyer impayé : 11€
Impôt sur le loyer* : 35€
Effort d’épargne mensuel moyen de : 115€
*TMI 30% – impôt pouvant être supprimé par un investissement en déficit foncier ultérieur
