Le dispositif de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) vit actuellement une transformation majeure. Les réformes successives — Loi de finances 2025 et Projet de loi de finances 2026 — viennent remettre en question ses principaux atouts fiscaux, en particulier la possibilité d’amortir le bien et le mobilier, longtemps considérée comme l’une des grandes forces de ce régime pour optimiser la performance locative.
LMNP : un cadre longtemps privilégié
Le LMNP permettait au bailleur de profiter d’une fiscalité attrayante, avec l’imposition des loyers en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et la possibilité d’opter pour le régime réel afin d’amortir la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier. Cela rendait l’investissement très performant, la déduction comptable réduisant souvent le revenu imposable à zéro, tout en bénéficiant du calcul des plus-values selon le régime des particuliers.
Ce qui change en 2025 et 2026
Depuis le 1er janvier 2025, la Loi de finances prévoit que les amortissements déduits devront désormais être réintégrés lors de la revente : le bénéfice fiscal LMNP devient donc temporaire. La rentabilité nette s’en trouve réduite sur un horizon court ou moyen terme mais a un impact faible pour une détention longue. Le projet de Loi de finances 2026 va encore plus loin et prévoit la suppression pure et simple de la déductibilité des amortissements pour les nouvelles déclarations au régime réel. Résultat attendu : une convergence de la fiscalité entre la location meublée et la location nue, et une attractivité du dispositif fortement amoindrie.
Les conséquences pour les investisseurs
Concrètement, un investisseur immobilier doit désormais revoir la rentabilité nette de ses opérations, et repenser ses stratégies :
Le micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 50 %, redevient une option à considérer, surtout pour les petits bailleurs.
Les investisseurs désireux de continuer à amortir pourront envisager la création d’une SCI à l’IS.
Le déficit foncier constitue une alternative particulièrement intéressante. Ce mécanisme permet à un propriétaire de déduire de son revenu global les charges locatives (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxes, assurances…) qui excèdent les loyers perçus sur un bien loué en location nue.
Il est possible de réduire son impôt sur le revenu jusqu’à 10 700 € par an, voire 21 400 € en cas de rénovation énergétique. L’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes.
L’importance d’un accompagnement expert : l’exemple de Fidelis-Patrimoine
Dans ce contexte d’incertitude, il est d’autant plus clé de s’entourer d’un professionnel expérimenté. Fidelis-Patrimoine, leader de l’investissement locatif clé en main dans la métropole lilloise, adapte sa stratégie à chaque investisseur, en fonction de son projet, de son profil fiscal et de son horizon de placement.
Grâce à une méthodologie éprouvée et un suivi personnalisé, tous les leviers disponibles (choix du régime fiscal, montage en société, approche rentabilité ou patrimoniale, arbitrage,etc.) sont analysés pour construire une solution sur-mesure, pérenne et adaptée aux évolutions règlementaires.
Fidelis-Patrimoine accompagne aussi la gestion locative, la déclaration fiscale et le suivi annuel, permettant à chaque client de rester serein malgré la mouvance réglementaire.
Restons positifs, chaque situation a sa solution !
La réforme du LMNP bouscule les repères des investisseurs : cela implique d’être agile, informé et bien entouré. Pourtant, il existe toujours des alternatives attractives pour sécuriser et rentabiliser son patrimoine immobilier. Avec l’accompagnement d’un spécialiste comme Fidelis-Patrimoine, chaque investisseur peut définir une stratégie adaptée à sa situation et tirer profit des nouvelles donnes du marché. L’immobilier reste une valeur refuge : tout est question de s’y prendre avec méthode et expertise.
