Verser un loyer à fonds perdus ou commencer à investir dans un studio ? La meilleure stratégie patrimoniale, ville par ville.

Premier poste de dépense des étudiants, le logement représente en moyenne 54 % de leur budget. Alors plutôt que de verser un loyer à fonds perdu, n’est-il pas préférable d’investir ? Autrement dit, est-il plus intéressant de rester locataire et d’épargner ou de devenir propriétaire en remboursant un crédit ?
Le site immobilier MeilleursAgents s’est penché sur la question et nous donne les résultats du match achat/location dans 35 villes françaises (voir illustration). Pour réaliser cette étude, le site a retenu le cas d’un studio standard de 20 m² acquis sans apport initial acheté à crédit (taux de 1,65 % pour un emprunt sur 20 ans). Les frais d’agence sont de 5 % du prix de vente et les droits de mutation de 7 %.
On considère ici que l’étudiant bénéficie de l’APL (encadré) et que le studio est revendu à l’issue de son occupation alors que les prix de la pierre sont restés stables .

La durée des études

La donnée clef est la durée des études. Plus elles sont longues, plus l’achat s’avère être une alternative pertinente . Toutefois, quelle que soit la ville, il faut au minimum rester sur place quatre ans pour envisager une acquisition.

En supposant que les prix restent stables, il n’est pas intéressant d’acheter un bien immobilier pour un cursus universitaire équivalent à une licence (trois ans)

, précise Luc Bercegol, chargé d’études statistiques chez MeilleursAgents.

Quelles grandes villes ?

Limoges et Saint-Etienne sont les plus attractives pour l’achat d’un studio étudiant : celui-ci serait rentabilisé en moins de cinq ans, soit le temps de réussir un master 2. En effet, dans ces villes, les prix à l’achat restent très faibles (27.371 euros en moyenne à Limoges pour un 20 m2 et 20.944 euros à Saint-Etienne selon MeilleursAgents).

Beaucoup de parents préfèrent acheter le studio de leur enfant plutôt que le louer dans les villes provinciales où les prix à l’acquisition sont proportionnellement plus faibles que les prix des loyers », explique Fabrice Abraham, président du réseau Guy Hoquet l’Immobilier. « Mais attention à ce que le logement soit bien placé : en centre-ville, à proximité des commodités ou de l’université. Autrement le logement pourrait être difficile à revendre

, alerte-t-il.

Du côté des grandes villes comme Marseille, Montpellier, Rennes et Strasbourg, il faut envisager un cursus universitaire plus long (7 ou 8 ans) pour rentabiliser une acquisition.

Plus les études sont longue plus l'achat d'un logement étudiant s'avère être un excellent investissement.

Des prix qui grimpent plus vite que les loyers

A l’inverse, à Bordeaux, Lyon, Nantes, Nice, Paris et Toulouse, la location est systématiquement l’option la plus rentable, même pour des études longues. Et ce malgré la forte hausse des loyers dans ces villes. Dans la capitale, alors qu’un coup d’arrêt a été provisoirement porté à un des mécanismes d’encadrement des loyers , les loyers des studios et deux-pièces parisiens ont crû en un an d’un peu plus de 5 % selon le site Location-étudiant.fr. Les montants y atteignent des records avec une moyenne de 618 euros pour un 20 m2 selon MeilleursAgents. C’est 342 euros à Bordeaux, 317 euros à Lyon et 298 euros à Nantes.
Néanmoins, la location est la meilleure solution car

le niveau des loyers reste mesuré par rapport à des prix d’achat en forte hausse sur les dernières années dans ces grandes villes

, analyse Luc Bercegol. Même s’il y a une forte corrélation entre le niveau des prix et des loyers,

les fortes disparités entre ces grandes villes s’expliquent par le fait que la dispersion des loyers y est moins forte que la dispersion des prix

, explique l’expert.

Et ce phénomène a été accentué par la hausse sensible des prix des grandes villes très dynamiques ces dernières années alors que les loyers n’ont pas autant augmenté

, ajoute-t-il. Bordeaux, Lyon, Paris, Nantes, Rennes trustent ainsi le Top 10 des villes dont les prix immobiliers ont le plus grimpé sur dix, cinq et un an. Il faut compter aujourd’hui en moyenne 196.242 euros pour un 20 m2 à Paris, 104.520 euros à Bordeaux et 95.663 euros à Lyon.

La taxe foncière

Autre disparité significative : la taxe foncière.

Pour deux villes avec un prix au m2 proche [Bordeaux vs Aix-en-Provence, par exemple] la taxe foncière est 30 % plus importante à Bordeaux qu’à Aix, souligne Luc Bercegol, ce qui impacte la rentabilité.

Ce tableau indiquant le nombre d’années au-delà desquelles il est plus intéressant d’acheter que de louer donne de bonnes indications pour votre choix final. Mais il faut également prendre en compte le potentiel de valorisation du logement étudiant dans le temps. Pour des raisons de facilités de calcul, il a été pris pour hypothèse que les prix de la pierre resteraient stables, ce qui est probable dans des villes comme Saint-Etienne ou Limoges (on peut même envisager une baisse), mais peu crédible dans des villes comme Paris, Lyon ou Rennes, où des hausses annuelles de plus de 4 % sont encore attendues selon les prévisions de MeilleursAgents.

L’APL

LAutre élément important pour comprendre les écarts entre les villes : la prise en compte de l’APL dans le loyer retenu. Cette aide personnalisée au logement étant plafonnée, son montant est proportionnellement beaucoup plus important dans une ville où les loyers sont relativement faibles que dans une ville où les loyers sont élevés. Ce qui explique qu’il faille attendre seulement une année de plus à Paris (11 ans) pour rentabiliser l’achat / location par rapport à une ville comme Besançon (10 ans).

Aide au Logement : qui peut en bénéficier ?

En 2018, un étudiant peut bénéficier d’une aide personnelle au logement (notamment APL) pour sa résidence principale si ses ressources de l’année 2016 (année N-2) sont inférieures à certains plafonds, qui varient en fonction de la composition de son foyer et de son lieu d’habitation. Après le premier semestre 2019, ces aides seront calculées sur la base des revenus en cours et non plus sur ceux d’il y a deux ans. Le patrimoine de l’étudiant est intégré dans l’évaluation des ressources pour le calcul du montant de l’aide, dès lors que sa valeur est supérieure à 30.000 euros. Les ressources et le patrimoine de ses parents ne sont pas pris en considération, sauf s’ils sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Auquel cas l’étudiant ne peut pas en bénéficier.
Pour percevoir une aide (dont la fourchette haute se situe aux alentours de 200 euros par mois), il n’est pas nécessaire que l’étudiant soit détaché du foyer fiscal de ses parents. En outre, le locataire ne doit pas avoir de liens de parenté avec le propriétaire du logement.
Pour calculer le montant de l’APL, un simulateur est disponible sur caf.fr

source : http://www.lesechos.fr/0302239799085.htm#xtor=CS1-3046